IPB
 

Здравствуйте, гость ( Вход | Регистрация )

Поддержать форум
Профиль
Фотография
Опции
Опции
О себе
Proxima Centauri не указал(а) ничего о себе.
Личная информация
Proxima Centauri
Activist
37 лет
Мужской
Академгородок
Дата рождения: Дек-22-1980
Интересы
Нет данных
Награды
Раскрыть
Статистика
Регистрация: 21.03.2011
Просмотров профиля: 3256*
Последнее посещение: 14.10.2016, 15:16
Часовой пояс: 19.02.2018, 9:02
490 сообщений (0 за день)
Контактная информация
AIM Нет данных
Yahoo Нет данных
ICQ Нет данных
MSN Нет данных
Контакт скрыто
* Просмотры профиля обновляются каждый час

Proxima Centauri

Участник

***


Темы
Сообщения
Комментарии
Друзья
Содержимое
1 авг 2016
Сломался после почти 10 лет работы. Отдал знакомому ремонтнику, он говорит, что проблема в т.н. скаляре, который надо заменить, но у него нет возможности достать новый. Кто возьмётся?

Монитор несколько месяцев долго включался (до получаса), после включения работал, как обычно. Сегодня уже во время работы появился звук, как от искрения. У ремонтника даже не включился (возможно, перенос подействовал). Ремонтник грамотный.
24 дек 2012
Когда нужно сделать какое-то ответственное дело, чаще всего лучше доверить его профессионалу. К сожалению, на рынке риэлтерских услуг сложилась ситуация, когда нередко предпочтительнее провести сделку самому, чем доверить её незнакомому риэлтеру и заплатить ему неадекватный гонорар. Из обсуждения стало ясно, что большинство агентств Академгородка пытается снять 5-6% со сделки (в Бердске пока не так), в помощь чему, по всей видимости, существует некая договорённость между агентствами. Безусловно, бывают и хорошие риэлтеры, настоящие мастера своего дела, которые к тому же не пытаются загрести деньги лопатой. Некоторые из них отмечены здесь. К сожалению, сейчас таких риэлтеров немного, а приведение рынка риэлтерских услуг в приличное состояние - вопрос не одного дня.

Предполагается развить тему до такого состояния, чтобы каждый мог прочитать её и приведённые ссылки (в том числе смежные темы) и провести прежде всего простую сделку (без цепочек) не хуже, чем риэлтеры. Для этого надо в том числе преодолеть страх неизвестного, "как бы чего не вышло". No realtors and no problems!

Сделку можно разбить на два больших этапа:

1. Поисковый (продавец ищет покупателя, желающий снять ищет арендодателя...).
2. Собственно проведение сделки и передача квартиры покупателю (арендодателю).

Для продавца/арендодателя поисковый этап обычно требует гораздо меньше действий, чем для покупателя/арендатора. Нужно выставить свой вариант на форуме Академорга, на НГС и по вкусу на других бесплатных ресурсах, например, на Авито и на Slando, для бердчан ещё есть хороший ресурс ВесьБердск. Эти же ресурсы помогут определиться с ценой. При некоторой неуверенности можно поставить цену чуть побольше, но с торгом. Не забывайте периодически "поднимать" объявления! Параллельно максимально готовьте документы, чтобы не получилось так, что пришёл покупатель с наличностью, а вам нужно узаконить перепланировку, выписать брата, фактически проживающего в Костроме, и поменять паспорт.

Совсем не грех дать объявления в газеты, прежде всего в "Навигатор". Конечно, хочется надеяться, что через какое-то время всё будет совершаться лишь через электронные площадки, но пока бумажные издания тоже часто хорошо срабатывают.

Расклейка объявлений по отзывам даёт самый разный эффект, от нулевого ("две недели клеили - никакого эффекта, звонят одни риэлтеры") до самого радужного ("вчера расклеили - сегодня уже подписываем предварительный договор"). Работа это не очень долгая, поэтому можно попробовать - не получится, значит, не получится. Объявления желательно клеить в специально отведённых для этого местах, в том числе чтобы их не срывали дворники. Хотя даже в этом случае объявление может провисеть не очень долго, поскольку их могут срывать расклейщики риэлтеров или просто те, кому больше нечем заняться. Но это опять же зависит от ситуации, так что можно запастись хорошим клеем и получить хороший эффект.

Резон продавать лично у продавца прямой. Во-первых, риэлтеры сейчас успешно пытаются брать проценты и с продавца. Во-вторых, даже если они берут только 3% с покупателя, это всё равно очень приличные деньги, и их могли бы поделить между собой продавец и покупатель. Поэтому неправильно поднимать цену ровно на риэлтерский процент - так лично у вас никто не купит, все пойдут в агентство и заплатят те же деньги, и вам тогда тоже меньше достанется. Правильно поднимать наполовину. Не жадничайте;).

Продавцы часто размещают свой вариант и через риэлтеров, и лично - что вперёд сработает. Если риэлтеры не согласны или пытаются делать вид - откажитесь от их услуг, другие согласятся. В объявлениях можно давать не телефон, а электронный адрес (например, заведённый специально для этого). На Форуме можно не давать телефон, а просить писать лично (например, я так попросил - не всегда была возможность принять звонок - и люди писали). Если оставляете телефон, будьте готовы, что начнут звонить риэлтеры. Относитесь к этому с пониманием - риэлтеры тоже люди и выполняют свою работу. Можно также иметь в виду первый абзац комментария.

Покупателям/ареднаторам в первую очередь нужно определиться, что и за сколько они хотели бы купить/снять. Куда должны выходить окна, согласны ли вы жить на первом этаже и так далее. Иногда для этого необходимо посмотреть несколько вариантов - "примерить" планировки и район. Сделайте это как можно скорее, чтобы не совершать больше ста звонков, как в этом случае. В моём случае понадобилось посмотреть три разных планировки двухкомнатных, чтобы понять, что я согласен лишь на одну из них.

Далее покупателям/арендаторам нужно регулярно мониторировать ресурсы, не грех и прогуляться по окрестностям почитать объявления. Читайте также газеты, против сложившегося предубеждения нередко в том же "Навигаторе" находятся привлекательные личные объявления, ниже Алина141 рассказывает как раз такую историю. Всё это не требует много времени.

О просмотре квартиры потенциальным покупателем написал здесь. Думаю, что для продавцов и арендаторов/арендодателей этот комментарий тоже подходит (продавцы, например, могут готовиться к тому, о чём обычно спрашивают покупатели).

При сделке купли-продажи второй этап (сама сделка), в свою очередь, обычно делится на пять частей:

2.1. Просмотр документов, касающихся квартиры, первая часть проверки чистоты сделки.
2.2. Заключение предварительного договора.
2.3. Подготовка продавцом недостающих документов, вторая часть проверки чистоты сделки, снятие с регистрационного учёта всех лиц, прописанных в квартире, подготовка денег покупателем.
2.4. Расчёт, подписание основного договора и сдача документов на госрегистрацию.
2.5. Переезд и получение покупателем свидетельства о праве собственности.

2.1.
Документы: прежде всего свидетельство о праве собственности (выглядит примерно так, с вариациями). Если в свидетельстве прописано обременение, должна стоять отметка о снятии обременения. Альтернативный контроль - выписка из ЕГРП, которую продавец предоставляет на этапе 2.3, там тоже прописывается, есть ли обременения.

О проверке чистоты сделки смотрите здесь.

2.2. Предварительный договор: смотрите здесь.

[Остальное пока в разработке].

Бывает, что, самостоятельно пройдя первый этап, люди чувствуют себя неуверенно во втором и приходят в агентство или к юристу, чтобы заключить сделку надёжно. В этом случае размер гонорара резко падает до порядка десяти-пятнадцати тысяч за сделку. Тем не менее, съэкономить можно и эти деньги - для кого-то они не малы, кроме того, второй этап риэлтеры отрабатывают не слишком надёжно, не имея нужной квалификации и зачастую надеясь на авось.

Итак, в этом сообщении постепенно появится схема сделки со всеми деталями и подкреплённые ссылками рецепты того, что надо делать на каждом этапе. Те из форумчан, кто имеет опыт самостоятельного проведения сделок, могут внести огромный вклад, рассказав свою историю (например, так), дав советы, поправив и дополнив меня или других и в конце концов обозначив себя, чтобы можно было посоветоваться:).

Дорогу осилит идущий, всё в наших руках. Не боги (и тем более не риэлтеры) горшки обжигают, давайте же вместе возьмёмся и справимся с этим немаловажным делом!

Ссылки:

Юридическая поддержка .

Страстно желающие выразить обычно справедливое негодование риэлтерами могут сделать это здесь или здесь, в зависимости от конкретности сообщения. В данной теме эта информация непрофильная;).

На НГС есть профильная тема, к сожалению, как обычно на форуме НГС, чудовищно замусоренная не относящимися к делу комментариями (и даже название будто риэлтеры писали). Обзор и прямые ссылки на сообщения этой темы в комментарии.

http://forum.academ.org/index.php?showtopi...9&#entry9382519 - не во всём положительный опыт, но учесть его полезно. Автор отмечает свои ошибки, которые были допущены по неопытности.
Как продать квартиру: пошаговая инструкция - действительно подробная, хотя и несколько устаревшая инструкция от ноября 2009-го года (детальнее прокомментирую позже).
Как грамотно продать квартиру?

Новостройки
Качество новостроек: комментарий.
Взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры, с подробной инструкцией, основанной на успешном опыте: короткая и ясная тема на НГС.
Ремонт "на продажу": комментарий Инвентора на форуме НГС.
1 дек 2012
Предлагаю всерьёз обсудить риэлтеров и агентства недвижимости Академгородка в общем. Тема, безусловно, не новая, но в предыдущих почему-то не прозвучали, как мне кажется, ответы даже на многие базовые вопросы. Что уж там, обычно всё моментально скатывалось на говорильню, а по-настоящему интересные вопросы вроде частоты сделок, структуры расходов риэлтеров или их распорядка дня почти что оставались за кадром. Незнание таких вещей приводит к появлению разного рода мифов о риэлтерах, иногда уничижающих, иногда наоборот. Хочется надеяться, что сейчас этого не произойдёт, и у нас будет интересный предметный разговор. Риэлтеры приглашаются к диалогу:).

Для начала предлагаю обсудить такие вопросы:

- Каков должен быть идеальный риэлтер? Что он должен знать и уметь, какие функции выполнять?
- Каков справедливый гонорар риэлтеров?
- Как сформировался нынешний рынок риэлтерских услуг, и как перевести его в лучшее состояние?

По первому вопросу часто говорят, что риэлтер всего лишь имеет доступ к базе контактов продавцов (арендодателей) и с помощью этой базы знакомит покупателя с продавцом. На мой взгляд, круг обязанностей риэлтера гораздо шире. Процесс купли-продажи можно разделить на два этапа: поиск, заканчивающийся достижением договорённости о сделке, и собственно проведение сделки.

На первом этапе риэлтер должен правильно понять интересы клиента (думаю, иногда это бывает непросто:)), в некоторых случаях даже разъяснить ему их, правильно консультировать, организовывать встречи своего клиента с потенциальной второй стороной сделки и грамотно отстаивать интересы своего клиента. Для этого необходимо быть достаточно хорошим психологом, знать рынок недвижимости и правильно прогнозировать его поведение в ближайшем будущем (наверное, весьма непростая задача), знать особенности жилых домов на данный момент и в перспективе (какие там коммуникации, не живёт ли там много наркоманов, не собираются ли построить дорогу под окнами и т.д.). Поскольку в операциях с недвижимостью высока цена ошибки, люди часто нервничают, и риэлтер должен уметь их успокоить и уладить конфликтные ситуации в случае их возникновения. Несомненно, хороший риэлтер должен быть вежливым.

Кроме того, хороший риэлтер просто обязан быть честным. Например, если у риэлтера возникает выбор - состыковать своего клиента с лучшим предложением на рынке или попытаться подсунуть ему худшее, но от другого своего клиента, то хороший риэлтер не поддастся соблазну получить двойной гонорар.

При проведении сделки риэлтер обеспечивает её надёжность, а также предохраняет от риска срыва. Тут нужно знать юридическую сторону, разобраться в документах, возможно, чувствовать и своего клиента, и его партнёра - насколько они надёжны, чего от них можно ждать.

Оглядевшись вокруг, мы увидим, что сейчас близких к такому идеалу риэлтеров крайне мало. Fata Morgana даже скажет, что их совсем нет:).

Чтобы оценить "правильный" гонорар хорошего риэлтера, если всё организовано по уму (то есть не во всём как сейчас), представим себе небольшое агентство из трёх человек и посчитаем его расходы. Пусть хороший риэлтер достоин получать 50 тысяч рублей в месяц на руки - значит, в фонд заработной платы нужно положить примерно 50 тысяч*1.5 (налоги)*3 = 225 тысяч рублей. Аренду офиса и коммунальные платежи положим 20 тысяч в месяц, расходы на рекламу - 25 тысяч. Бухгалтерия - пять тысяч рублей. Транспортные расходы - правильно, если несколько агентств арендуют одну машину, иногда берут такси - оценим всё это в десять тысяч в месяц. Оборудование, расходные материалы, ремонт офиса и пр. оценим ещё в пять тысяч в месяц. Пусть также 50 тысяч в месяц идут в некий стабфонд на случай кризисов, случайностей и пр. - в общем, на чёрный день. В сумме набралось 340 тысяч рублей. В крупных агентствах удельные расходы должны быть несколько меньше.

Теперь доходы. Полагаю, что если всё организовано как надо, то хороший риэлтер проводит не менее девяти сделок купли-продажи в месяц (две сделки в неделю). Сейчас это иногда сложно достижимо, о чём ещё пойдёт речь. Тогда агентство проводит не менее 27-ми сделок в месяц. Пусть также все сделки проводятся совместно с другими агентствами, то есть риэлтер данного агентства получает только 50% суммы гонораров. Значит, за каждую сделку гонорар риэлтерам должен составлять 2*340 тысяч/27, то есть примерно 25 тысячи рублей.

Я никогда не арендовал квартиру, рискну предположить, что риэлтер по аренде при правильной организации процесса мог бы заключать сделку в день. Тогда число сделок в месяц примерно 20, и чтобы заработать 113 тысяч, риэлтер должен получать примерно 5.7 тысяч рублей за сделку (вроде бы здесь не нужно делиться с другими агентствами)?

Оглянувшись вокруг, мы видим, что такие гонорары почти что не встречаются, хотя эти числа - скорее оценка сверху, можно было бы добиться 20 тысяч и 4-5 тысяч соответственно. Главная причина, по-видимому, заключается в гораздо меньшем числе сделок на риэлтера в месяц. А это происходит прежде всего из-за того, что риэлтеров слишком много. Насколько я понимаю, мало кто из них зарабатывает по 50 тысяч в месяц, но есть много людей, готовых работать даже за 15 тысяч. С другой стороны, слышал о сильно преуспевающих риэлтерах, в том числе и в Академгородке, накупивших себе по нескольку квартир и т.д. Кроме того, нынешние риэлтеры обычно ленивы, и две сделки купли-продажи в неделю просто физически не все из них потянут (хотя ничего особенного в этом нет).

Из этих рассуждений следует, что правильно было бы резко сократить число риэлтеров и уменьшить гонорар за сделку. Поскольку большинство риэлтеров образуют, можно сказать, болото, то вместо просиживания в офисе они могли бы заняться куда более производительным трудом по другой профессии - рабочих рук у нас, как известно, не хватает. Нужны учителя, штукатуры, рабочие на заводе (там не везде требуется тяжёлый физический труд), доярки и так далее. Труд доярки гораздо полезнее и благороднее труда таких риэлтеров, вырывающих друг у друга кусок хлеба и постоянно норовящих обмануть клиента и содрать с него гигантский гонорар. Сейчас это не просто лишние люди, это даже вредные люди.

Есть и ещё один момент. По-видимому, число сделок на риэлтера лимитирует также наше желание заниматься просмотрами в максимально удобное нам время. Это обычно либо вечер буднего дня, либо выходные. В результате несчастный риэлтер вынужден целый день почти что бездействовать, а вечером допоздна мотаться по Городку и его окрестностям и жить без выходных. Во-первых, если это честный добросовестный риэлтер, его просто жалко. Во-вторых, это ограничивает число сделок, поскольку эффективно рабочее время риэлтера уменьшается.

Мне кажется, что в свете этого, во-первых, мы должны стараться заниматься просмотрами не только после работы. У многих, в том числе научных сотрудников, рабочий день ненормированный, и они имеют возможность прийти на работу чуть позже или задержаться на обеде, чтобы побольше поработать потом. Во-вторых, риэлтер может согласовать просмотр дистанционно, в таком случае клиент смотрит без риэлтера, а если ему понравится, тогда уже подключается риэлтер. Два года назад риэлтер мне доверяла, и мы несколько раз использовали эту схему. В результате только одна из просмотренных (в разные дни) квартир мне понравилась, в процессе я лучше понял, чего хочу (на тот момент был совсем неопытным человеком), а риэлтер сэкономила довольно много своего времени. Понравившейся мне квартирой потом занимались уже плотно.

В-третьих, в последний раз я доверял своему риэлтеру посмотреть квартиры без меня и вынести своё суждение. Один раз по моей просьбе и по согласованию с хозяевами и их риэлтерами моя риэлтер сделала фотографии, из которых мне всё стало ясно. В других случаях описания, данного риэлтером, тоже вполне хватило. Соответственно, мне не пришлось ездить в Бердск, а риэлтер, насколько я помню, смогла всё сделать днём.

Теперь о формировании нынешнего рынка риэлтерских услуг. В советское время операции с недвижимостью были сильно ограничены, наверное, все помнят маклера из фильма "По семейным обстоятельствам", который постоянно шифровался и всего боялся. После развала СССР с одной стороны увеличилась необходимость в риэлтерах, с другой - серьёзно готовить их оказалось некому. Туда подались совершенно разные люди, насколько я понимаю, среди них была высокой доля педагогических работников - учителей, воспитателей. Они умели общаться с людьми, пусть иногда немного специфически, но были совершенно безграмотны в юридических вопросах, вряд ли были сильны в построении комбинаций. По уровню это зачастую, скажем так, далеко не доктора наук. То есть получилось, что ответственная работа оказалась в руках непрофессионалов и вообще не слишком подходящих для неё людей.

Можно сравнить риэлтеров с теми же бухгалтерами и банковскими служащими, которые тоже оперируют большими деньгами, но к которым в целом иное отношение, чем к риэлтерам. Те действительно профессионалы, которые обычно справляются со своей работой и на которых можно положиться. Почему бухгалтеров уже давно подготовили, а риэлтерами мы до сих пор сильно недовольны? Я небольшой поклонник рыночной экономики, но у неё есть определённые механизмы, которые в данном случае, по-видимому, не работают. Мне кажется, что основная причина в отсутствии открытости. Каждый стремится провести свою сделку как можно более тайно, без огласки, по принципу "как бы чего не вышло". В результате у новичка нет информации о том, какой риэлтер хороший, какой плохой, он даже не в состоянии оценить работу своего риэлтера, поскольку сравнивать не с чем. Не остался после сделки без квартиры и без денег - уже хорошо, риэлтер записывается в надёжные и проверенные, потом его ещё и посоветовать могут. А то, что можно было, например, чуть подождать и купить квартиру подешевле и поближе к магазинам, или что кто-то разговаривает вежливо и возит на машине на просмотры, новичок может никогда не догадаться. Или что данный риэлтер славится умением всучить "неликвид", и что он сам тоже приобрёл неликвид, выяснится лишь при его продаже, если новичок это вообще поймёт. Поэтому, в частности, не стесняйтесь оставлять свои отзывы в http://forum.academ.org/index.php?showtopi...&st=0&p=9407536 - прежде всего из-за информационного вакуума мы сильно переплачиваем и имеем дело с недобросовестными риэлтерами, которые отбивают клиентов у хороших агентов, снижая число их сделок.

Замечу, что в плановой экономике число риэлтеров можно было бы отрегулировать совсем просто.

Хочется надеяться, что профессия риэлтера тоже когда-нибудь перестанет многими считаться уделом неблагородных людей. Риэлтеры нужны, но не такие, как сейчас. Нужны честные, порядочные, умные, трудолюбивые риэлтеры. По-видимому, без нашего участия ситуация сильно не улучшится.

Было бы интересно узнать мнение форумчан, в том числе риэлтеров, о написанном выше.
1 дек 2012
Предполагается, что тема будет содержать:

- ликбез: то, что желательно знать каждому, кто участвует в сделках с недвижимостью
- помощь тем, кто проводит сделки без участия риэлтеров
- контакты хороших специалистов - urgently wanted
- обсуждение частных ситуаций и тонких аспектов

Сведения по первому пункту, видимо, будут сильно рассеяны по теме. Если кто-то систематически напишет про все базовые аспекты, будет прекрасно!

По второму пункту необходимо в том числе найти надёжные образцы договоров на разные случаи жизни и понять, как проверить чистоту сделки.

Контакты хороших юристов за последние несколько лет на Форуме просили много раз, но почти ни разу не было дано ответов, показавшихся удовлетворительными. Вероятно, единственное исключение http://forum.academ.org/index.php?showtopi...0&#entry9433500 , и то оно не подошло автору вопроса. Поэтому, если кто-то знает хорошего юриста, пожалуйста, поделитесь.

Частные ситуации, видимо, будут вырисовываться в том числе из историй и вопросов самих форумчан:).

Сразу отмечу, что сам я в области законов не особенно знающий человек, плюс новых сделок с недвижимостью с моим участием пока не предвидится. Поэтому надеюсь, что основной вклад внесут уважаемые остальные форумчане:). Хочется также надеяться, что обсуждения будут предметными, а комментарии грамотными - если вам жалко десять секунд на приведение текста в порядок, очень вероятно, что он не стоит того, чтобы выставлять его напоказ.

Наиболее интересные (на мой взгляд) комментарии и ссылки будут отмечены в этом сообщении.

Ссылки:

Налог при продаже недвижимости
http://www.n-s-k.net/instruction/group/11 . На сайте предметно и ясно разбираются и многие другие вопросы (см. на страничке слева).
http://advocatshmelev.narod.ru/NDFL-nalog_...eskih_lits.html
snezhana.ru/ndfl/

http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1873438041 - налоговый вычет при продаже квартиры, в том числе пакет документов, которые нужно отнести в налоговую инспекцию, опыт общения с самими налоговыми инспекциями, различные случаи. Рекомендуется обращать внимание на дату оставления комментария и проверять грамотность советов - форум НГС as it is.

Желающие ознакомиться с первоисточниками легко могут найти в интернете законы, упомянутые в ссылках. Например, статья 220 Налогового кодекса РФ "Имущественные налоговые вычеты":
http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_3.html (внизу) или http://wiki.klerk.ru/index.php/НПА:Налогов...ации:Статья_220 . Там же можно найти и другие статьи Налогового кодекса.

http://forum.academ.org/index.php?showtopic=923420 - как одновременно провести сделки в цепочке с участием "ипотечников", которым банк даст деньги лишь после получения свидетельства о праве собственности. Представляется, что лучший ответ - http://forum.academ.org/index.php?showtopi...0&#entry9451740 .

Прописка
http://forum.academ.org/index.php?showtopic=771610 - о принудительной выписке (см. также http://forum.academ.org/index.php?showtopi...3&#entry9447833 ).
http://forum.academ.org/index.php?showtopic=792317 - об отсутствии регистрации во время промежутка между продажей своей квартиры и покупкой новой.

Сертификаты
http://forum.academ.org/index.php?showtopic=918890 - жилищные сертификаты, в т.ч. налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже.
http://forum.academ.org/index.php?showtopic=691770 - "обналичивание" материнского капитала.

Наследство
http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1931753957 - момент отсчёта начала владения в случае наследства.
http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1878346243/ - налоги при получении квартиры в наследство.

Перепланировки
http://forum.academ.org/index.php?showtopic=936062 - с чего начать и куда бежать:).
http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1874405018/ (как обычно на форуме НГС, нужно обращать внимание на даты сообщений и предусматривать возможность некомпетентности их авторов)
http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/tr...#Post1942598187 - советуют фирму на Арбузова.

Признание сделки недействительной
http://sob.ru/archive/kogda-sdelku-mogut-p...nedeystvitelnoy .
http://www.portal-law.ru/articles/nedv/sde..._mnimaja_sdelka

Гаражи
http://forum.academ.org/index.php?showtopic=278312 - необходимые документы для регистрации перехода права собственности, налог и пр. Тема 2008-го года.

Суд с застройщиком, сорвавшим сроки сдачи:
http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1937941048/

Отказ от преимущественного права покупки: http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/fl...#Post1908760157 .

"Получение разрешения на продажу квартиры, в которой есть собственники-дети, но при этом надо купить в ипотеку новую квартиру" - http://forum.academ.org/index.php?showtopic=897404&hl= (см. также ссылку в теме).

Возможность отказаться от договора просмотра - http://forum.academ.org/index.php?showtopic=203376 . Тема 2007-го года.

По контактам пока нашёл ссылку http://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1879487548 , один из форумчан её проверяет.

Ссылки будут пополняться.
31 окт 2012
У меня был жилищный сертификат СО РАН для молодых учёных (вся моя история изложена по http://forum.academ.org/index.php?showtopi...5&#entry9407545 ), по-видимому, по процедуре реализации разница с другими видами жилищных сертификатов (ГЖС), например, сертификатами для военнослужащих, невелика.

Сумма сертификата СО РАН равна произведению 33-х квадратных метров на текущую среднерыночную цену по данному субъекту федерации, определяемую Минрегионом, по-видимому, в начале года. В 2012-м году эта цена равна 34 тысячи рублей за квадратный метр, в 2011-м, насколько я понимаю, 32 тысячи. Есть большая вероятность, что в 2013-м цена Минрегиона резко возрастёт (например, на 30%), насколько-то она вырастет точно.

На сертификат можно покупать готовые жилые объекты, то есть квартиры, комнаты, дома и части домов - то, на что есть право собственности. Можно купить несколько объектов на территории субъекта федерации, например, две комнаты в разных городах и у разных людей. Нельзя покупать доли и вкладывать в стройку. Логика, возможно, такая: государство даёт в руки жильё с полным правом собственности, чтобы человек мог заехать и жить. Никаких историй с недобросовестными застройщиками и скандалов с другими собственниками, которые выгоняют человека или создают ему плохие условия проживания, пользуясь своими долями. Зато покупаемый по сертификату объект недвижимости "оформляется в общую собственность семьи владельца сертификата", впрочем, тут могут быть нюансы.

Если объект стоит больше, чем сумма сертификата, остаток выплачивается из личных средств. Если же меньше, то остаток средств по сертификату сгорает. На мой сертификат можно было купить квартиру и меньшей площади, чем 33 кв. метра, хотя по некоторым видам сертификатов площадь должна быть, например, не менее 36 кв. метров.

Процедура реализации сертификата следующая. Сначала надо сделать нотариально заверенную ксерокопию сертификата (для последующего предъявления в юстицию, ксерокс должен быть у нотариуса) и отнести сертификат в банк (это требуется сделать за два месяца, начиная со дня выдачи сертификата). Банков, работающих с сертификатами, сейчас три с половиной: Сбербанк, "Уралсиб", Газпромбанк и частично ВТБ 24. Банк открывает специальный счёт, но не бесплатно. Сбербанк берёт комиссию за открытие счёта в 2000 рублей, "Уралсиб" - 800 рублей, Газпромбанк - не помню. Что касается ВТБ 24, то он принимает сертификаты лишь как первоначальный взнос в ипотеку, причём разница между суммой кредита и суммой сертификата должна составлять не менее 300 тысяч рублей - эту разницу потом и придётся выплачивать (с процентами, конечно). Также банк выдаёт образец фрагмента, который нужно будет впоследствии вписать в договор купли-продажи.

Моя риэлтер (см. мою историю) сообщила, что Сбербанк и ВТБ 24 - надёжные, проверенные в отношении сертификатов банки. "Уралсиб" же она не советовала (был резко отрицательный опыт). Поэтому я отнёс сертификат в офис Сбербанка на Лыкова, приятно удививший меня (никакого сравнения со сберкассами, почти обычный коммерческий банк).

Далее надо выбрать объект недвижимости для покупки. Теоретически сертификат даётся на 9 месяцев, но фактически при возможности лучше его использовать до конца года (см. дискуссию), за это время нужно успеть получить по сертификату деньги. Я свой сертификат получил в августе, но обычно, насколько я понимаю, их дают весной. Заключается договор купли-продажи, в который вставляется тот самый фрагмент. Точнее, там пишется, что такая-то сумма получена из личных средств, а такая-то сумма (т.е. сумма сертификата) должна быть в будущем получена по сертификату, и прописывается тот фрагмент, включающий номер счёта, открытого по сертификату, номер счёта продавца объекта и срок перечисления продавцу. То есть у продавца должен быть заранее открыт счёт (в Сбербанке достаточно завести сберкнижку и положить на неё десять рублей). Срок перечисления продавцу отсчитывается с момента зачисления средств на счёт по сертификату. Для страховки можно указать пять дней, хотя обычно эти операции проходят гораздо быстрее (у меня со Строителей в Искитимское отделение Сбербанка деньги шли полтора дня). Также в договоре пишется, что продавец обязан после получения денег снять обременение, например, в течение трёх дней после зачисления суммы сертификата на его счёт - это означает прийти с вами в юстицию и вместе написать заявление о снятии обременения.

Итак, договор купли-продажи подписан. Его нужно отнести в юстицию на регистрацию права собственности с обременением. Сделка идёт как ипотечная, поэтому свидетельство по правилам должны сделать не более чем за пять рабочих дней, но по факту бердская юстиция не разобралась и отправила мои документы регистрироваться на общих основаниях, так что риэлтеру пришлось несколько раз приходить к ним и выбивать свидетельство. В моём случае они получили документы в пятницу, а сделали свидетельство лишь в следующую субботу (если бы всё было пущено на самотёк, сделали бы только через месяц). Насколько я понимаю, в бердской юстиции такие моменты в порядке вещей, в академгородковской должно быть получше. Сразу же я пошёл с этими документами в Сбербанк - к счастью, в субботу специалист работала.

Вообще говоря, договор купли-продажи надо согласовывать с банком, см. обсуждение. В Сбербанке всё очень лояльно, поэтому в моём случае согласование заключалось лишь в том, что у меня внимательно посмотрели все документы, сказали, что всё правильно, по моей просьбе сделали и отдали мне ксерокопию договора купли-продажи и забрали документы.

По правилам Сбербанк должен был перечислить деньги не позднее, чем через десять рабочих дней. По факту, несмотря на мои опасения (сертификатов в этом году много, могли не уложиться в сроки), перечислили за пять рабочих дней. Далее через полтора дня деньги оказались на счёте продавца, и ещё на следующий день мы пришли в юстицию снимать обременение.

После снятия обременения можно получить "чистенькое" свидетельство о праве собственности (не помню, сколько это занимает, но кажется, не очень много). В моём случае было достаточно выписки из ЕГРП, где подтверждалось, что обременений нет. Это абсолютно эквивалентно, хотя особо мнительные покупатели могут захотеть увидеть "чистое" свидетельство о праве собственности. С момента снятия обременения можно продать эту квартиру кому-то ещё. Отмечу, что с момента подачи в юстицию заявления о снятии обременения до получения выписки (она заказывалась риэлтером почти одновременно) прошло три дня.

Отмечу, что на всех этапах, как обычно, лучше иметь все документы при себе - вдруг пригодятся. Например, пользователю seabee пришлось отдать в юстицию договор о банковском счёте.

Теперь о налоговом вычете и подоходном налоге. При покупке вы можете получить налоговый вычет лишь на сумму личных средств, добавленных к сумме сертификата. Это связано с тем, что сумма сертификата не считается "расходами гражданина " - это расходы федерального бюджета ( http://nalogvychet.ru/osobennosti-poluchen...omu-sertifikatu , http://allestate.ru/legal_advice/ - "Вопрос о налоговом вычете"). Но если вы продаёте квартиру, то подоходный налог платите из других соображений. В этом случае сумма сертификата включается в ваши расходы ( http://taxpravo.ru/novosti/statya-187252-j...odaje_kvartiryi ) и ничем не отличается от ваших личных вложенных средств. Достаточно логично: при покупке было бы странно, если бы государство давало деньги и ещё освобождало за это от налогов:). А при продаже, если вы не обогатились, налог с вас брать не надо.

Например, пусть сумма сертификата - миллион, вы купили квартиру за полтора миллиона, а через месяц продали за 1.6 миллиона. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1.5-1=500 тысяч рублей, и должны заплатить налог 13% с 1.6-1.5=100 тысяч рублей, то есть 13 тысяч рублей. Налоговый вычет при покупке жилья можно получить лишь раз в жизни, так что подумайте, прежде чем пользоваться им:).

Нормативные документы можно найти по http://www.fcpdom.ru/ . Там, в частности, в документах подробно написано, кто имеет право на получение сертификата, каков порядок и так далее. Хотя тексты, к сожалению, довольно длинные. Полезных вам документов может быть несколько, ищутся они легко, тем более что прекрасно работает поиск. Особое внимание можно обратить на категории граждан, которым положен сертификат, на расчётную площадь - иногда она может превышать 33 кв. метра, и на ограничения по площади покупаемой квартиры. Возможно, удобнее смотреть документы в "Консультант-плюсе": http://base.consultant.ru/cons/cgi/online....669195862139403 . По http://www.financialguide.ru/encyclopedia/...hnyj-sertifikat всё изложено "человеческим языком", единственно, надо смотреть, не устарела ли там информация, и при возможности всё же смотреть первоисточник.

Пользуйтесь, уточняйте, добавляйте:).
Просмотры


31 May 2016 - 14:09


29 Mar 2016 - 18:36


2 Nov 2015 - 22:58


6 May 2015 - 13:45


2 Sep 2014 - 15:34

Комментарии
Другие пользователи не оставили комментарии для Proxima Centauri.

Друзья

13692 сообщений
скрыто

490 сообщений
18.02.2018, 23:04

185 сообщений
скрыто

19 сообщений
15.05.2016, 9:33

94 сообщений
08.11.2013, 21:17
Просмотр всех друзей
Удалить установленные форумом cookies · Отметить все сообщения прочитанными
RSS Текстовая версия